Alienação fiduciária na matrícula: o que é e como ver se foi quitada
Entenda o registro de alienação fiduciária, quem é o dono enquanto o financiamento não termina e como identificar o cancelamento na matrícula.
5 min de leitura • Atualizado em • Equipe ValidaImóvel
Resposta rápida
Alienação fiduciária é a garantia usada na maioria dos financiamentos imobiliários: até a dívida ser paga, a propriedade fica com o credor (normalmente o banco), e o comprador tem a posse. Ela aparece como um registro (R) na matrícula e só deixa de valer quando uma averbação posterior registra o cancelamento, feito com o termo de quitação do credor (Lei 9.514/97).
Como funciona
Na alienação fiduciária, o devedor transfere ao credor a propriedade do imóvel em garantia, de forma resolúvel (Lei 9.514/97, art. 22). A garantia nasce com o registro do contrato na matrícula (art. 23). Quem financiou continua morando e usando o imóvel, mas só volta a ter a propriedade plena depois de pagar tudo.
Como aparece na matrícula
- um registro de compra e venda em nome de quem financiou;
- logo em seguida, um registro de alienação fiduciária em favor do banco, com o valor da dívida e as condições;
- quando a dívida é paga, uma averbação de cancelamento da propriedade fiduciária, citando o número do registro.
Como confirmar a quitação
Pago o financiamento, o credor tem 30 dias para entregar o termo de quitação, e o cartório cancela o registro da propriedade fiduciária à vista desse documento (Lei 9.514/97, art. 25). Se a matrícula não traz a averbação de cancelamento, a garantia ainda vale — mesmo que o vendedor diga que já pagou. Peça o termo de quitação e a certidão atualizada.
Riscos para quem compra
- Venda sem quitação: o vendedor não tem a propriedade plena; a operação precisa da participação do banco (quitação ou transferência da dívida).
- Contrato de gaveta: comprar sem registrar e sem anuência do banco deixa o comprador exposto se o vendedor deixar de pagar.
- Inadimplência: com as prestações em atraso, o credor pode consolidar a propriedade em seu nome e levar o imóvel a leilão (arts. 26 e 27).
Perguntas frequentes
Posso comprar um imóvel com alienação fiduciária?
Pode, desde que a dívida seja quitada (com o cancelamento averbado) ou transferida com a concordância do banco. Na prática, a quitação costuma ser feita com parte do dinheiro da compra, no mesmo ato.
Quanto tempo o banco tem para dar a quitação?
Trinta dias a partir do pagamento da dívida, segundo o art. 25 da Lei 9.514/97. Com o termo de quitação, o cartório averba o cancelamento.
Alienação fiduciária é o mesmo que hipoteca?
Não. Na hipoteca o devedor continua dono e o imóvel apenas garante a dívida; na alienação fiduciária a propriedade fica com o credor até o pagamento, o que torna a retomada mais rápida em caso de inadimplência.
Conteúdo informativo, não é orientação jurídica para um caso concreto. Em negócios relevantes, consulte um advogado.