Análise de matrículas e projetos com IA
Matrículas e projetos imobiliários conferidos antes de assinar ou protocolar.
Envie a certidão de matrícula ou os documentos do projeto. A IA lê cada página, o sistema confere e calcula, e você recebe um relatório com donos, ônus, diferenças entre planta e memorial e o que corrigir, com a origem de cada informação.
R$ 99,90 por 30 dias · pagamento único, sem renovação automática · 7 dias para desistir
Veja o que acontece com um documento de exemplo:
Matrícula nº 18.920 · Livro 2 · Barretos/SP
Imóvel: Sítio Boa Vista, área de 120,00 hectares, Rodovia Faria Lima, km 410, zona rural.
R-1/18.920, 10/05/2001. Compra e venda. Transmitente: Antônio Pedroso. Adquirente: José Carlos da Silva, agricultor, solteiro.
R-3/18.920. Cédula rural hipotecária em favor do Banco do Brasil S/A, valor de R$ 480.000,00.
AV-4/18.920. Embargo ambiental determinado pelo IBAMA, processo 02001.004521/2022, por desmatamento não autorizado de APP.
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Proprietário atual
José Carlos da Silva, 100%
Cédula rural hipotecária
Ativa, Banco do Brasil, R$ 480 mil
Embargo ambiental do IBAMA
Ativo, desmatamento em APP
Não recomendado sem quitar a hipoteca e regularizar o embargo.
Para corretores, advogados, compradores e investidores, engenheiros, agrimensores, topógrafos e profissionais de regularização.
Análise de matrícula
Envie a certidão em PDF e saiba quem é dono, o que pesa sobre o imóvel e qual o risco, com o trecho que comprova cada ponto.
- Donos atuais, fração e regime de bens
- Hipotecas, penhoras e indisponibilidades ativas ou canceladas
- Nota de risco de 0 a 100 e relatório em PDF
Conferência de projetos
Envie planta, memorial, matrícula e coordenadas e veja o que o cartório pode exigir antes de protocolar.
- Área e perímetro calculados pelas coordenadas
- Planta × memorial e nomes dos vizinhos comparados
- Checklist do procedimento e relatório em Word
Como funciona
Do documento enviado ao que precisa ser corrigido, em quatro etapas.
Escolha o módulo e toque em cada etapa para ver o que a tela mostra. Os dados são dos exemplos fictícios, que você pode abrir inteiros.
O PDF da matrícula, de qualquer cartório do Brasil, digital ou escaneado, com até 15 MB.
Arraste os arquivos ou toque para escolher
PDF digital ou escaneado · até 15 MB
- matricula-18920.pdfMatrícula
Recursos
Tudo o que cada módulo entrega.
Cada recurso com o problema que resolve, como funciona e o resultado que aparece no relatório.
Para quem compra, vende, financia ou assessora a compra de um imóvel: o que a certidão diz, organizado e conferido.
Leitura da certidão inteira
- Por que importa
- Matrículas antigas têm dezenas de atos e páginas escaneadas. O problema quase nunca está na primeira página.
- Como funciona
- A IA transcreve todas as páginas do PDF, digital ou escaneado, e organiza cada registro (R-) e averbação (AV-) em 12 grupos de informação.
- O que você recebe
- Identificação da matrícula, características do imóvel, georreferenciamento, regimes especiais, situação ambiental e imóveis especiais (marinha, faixa de domínio).
- Matrícula18.920 · Barretos/SP
- ImóvelSítio Boa Vista, 120,00 ha
- Atos lidosR-1 · R-3 · AV-4
Donos atuais e histórico
- Por que importa
- A venda precisa de todos os proprietários e, conforme o regime de bens, do cônjuge (art. 1.647 do Código Civil).
- Como funciona
- Lista quem é dono hoje, com a fração de cada um, o estado civil e o regime de bens, e a sequência de transmissões (cadeia dominial).
- O que você recebe
- Quem precisa assinar e de onde veio a propriedade.
- Henrique de Almeida Prado50% · R-3
- Beatriz V. de Almeida Prado50% · R-3
- Regime de bensComunhão parcial
- Cadeia dominial6 atos, de 1998 a 2023
Dívidas, penhoras e restrições
- Por que importa
- Penhora, hipoteca ou indisponibilidade ativa pode impedir a venda ou fazer o comprador perder o imóvel (fraude à execução, art. 792 do CPC).
- Como funciona
- Separa hipotecas, alienações fiduciárias, cédulas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos e servidões, e marca cada uma como ativa ou cancelada.
- O que você recebe
- Um ônus só aparece como cancelado se a matrícula trouxer o ato de cancelamento. Sem ele, fica ativo ou marcado para conferir.
- R-3 · Cédula rural hipotecáriaAtiva · R$ 480 mil
- AV-4 · Embargo ambiental (IBAMA)Ativo
- Ato de cancelamentoNão encontrado
Nota de risco com o trecho de origem
- Por que importa
- Um parecer sem fonte não ajuda a decidir: é preciso saber de onde saiu cada conclusão.
- Como funciona
- Nota de 0 a 100. Cada risco cita o trecho da certidão, marcado como localizado ou não no texto lido. Com penhora, indisponibilidade ou embargo ativo, a nota nunca fica abaixo de 75.
- O que você recebe
- Nível de risco, pendências, certidões complementares recomendadas e explicações para comprador, corretor, banco, engenheiro e advogado.
- Nota de risco88 · Crítico
- Trecho do AV-4Localizado no documento
- Explicações5 perfis de leitor
Assistente para perguntas
- Por que importa
- Quem precisa assinar? A hipoteca foi baixada? Achar a resposta em várias páginas leva tempo.
- Como funciona
- Pergunte em português simples. A resposta usa só os dados da matrícula analisada e cita os atos. Se a informação não estiver lá, o assistente diz que não foi identificada.
- O que você recebe
- Respostas curtas, com o número do ato, sem sair do relatório.
- PerguntaQuem precisa assinar a venda?
- RespostaOs dois proprietários do R-3, com 50% cada.
Relatório para guardar e enviar
- Por que importa
- A análise precisa chegar ao cliente, ao advogado ou ao banco, e não fica salva no sistema.
- Como funciona
- Exporte o relatório em PDF, copie os dados ou gere um resumo pronto para o WhatsApp. Um tour guiado explica cada aba.
- O que você recebe
- Um documento para arquivar e compartilhar, com o aviso de que a análise é automatizada.
- Exportar PDFAssinantes
- Resumo para WhatsAppCopiar
- Copiar dadosCopiar
Para quem prepara processos para o Registro de Imóveis: planta, memorial, matrícula e vizinhos conferidos antes do protocolo.
Leitura automática dos documentos
- Por que importa
- Um desdobro ou uma retificação junta planta, memorial, matrícula, ART e arquivos de coordenadas, cada um em um formato.
- Como funciona
- Envie até 12 arquivos de uma vez (PDF, PNG, JPG, TXT, CSV, KML ou DXF, até 15 MB cada). O sistema reconhece o tipo de cada um pelo nome e a IA lê todos.
- O que você recebe
- Dados do imóvel, do responsável técnico e da ART preenchidos, com a lista do que chegou e do que falta para o procedimento.
- planta-gleba.pdfPlanta
- memorial.pdfMemorial
- coordenadas.csvCoordenadas
Área e perímetro pelas coordenadas
- Por que importa
- Área ou perímetro declarados que não batem com as coordenadas costumam virar exigência do cartório.
- Como funciona
- O sistema calcula a área (fórmula de Gauss), o perímetro e a distância e o azimute de cada lado. Converte coordenadas geográficas para UTM SIRGAS 2000 e acusa poligonal que se cruza. A conta é do sistema, não da IA.
- O que você recebe
- Os valores da planta e do memorial comparados com o cálculo, dentro da tolerância, e o desenho da poligonal em escala.
- Área calculada38,9313 ha
- Perímetro calculado2.349,58 m
- Perímetro no memorial2.349,98 m
Planta × memorial
- Por que importa
- Centímetros de diferença entre o desenho e o texto bastam para o cartório devolver o pedido.
- Como funciona
- Compara 16 campos entre a planta e o memorial (área, perímetro, vértices, datum, projeção, matrícula, proprietários, CPF, endereço, município, comarca e outros) e a distância de cada lado.
- O que você recebe
- Cada diferença com os dois valores lado a lado e o documento a corrigir.
- Lado M-01 → M-02440,55 m nos dois
- Lado M-02 → M-03441,37 m × 441,77 m
- Datum e projeçãoSIRGAS 2000 · UTM 23S
Confrontantes (vizinhos)
- Por que importa
- Nome do vizinho escrito diferente em cada documento, ou anuência faltando, trava a retificação.
- Como funciona
- Compara o nome de cada vizinho em até 7 fontes: desenho e quadro da planta, texto e tabela do memorial, matrícula do imóvel, matrícula do vizinho e assinatura da anuência. Ignora pontuação e aponta sobrenome a mais, acento diferente e assinatura que falta.
- O que você recebe
- O que corrigir em cada divisa e o texto do pedido de certidões dos vizinhos ao Registro de Imóveis.
- Oeste · Carlos e Ana OesteAnuência dos dois
- Leste · Joaquim e Maria LesteSó Joaquim assinou
- Norte · Espólio de Antônio NorteSem anuência
Checklist do procedimento
- Por que importa
- Um requisito esquecido (requerimento, anuência do credor, aprovação municipal) vira nota devolutiva.
- Como funciona
- Cada procedimento tem seu checklist de requisitos, de 11 a 29 itens. A IA responde cada item com a evidência encontrada: conforme, divergente, pendente, não aplicável ou não verificável.
- O que você recebe
- O que já está atendido, o que falta e o que fazer, item por item.
- ART e comprovante de pagamentoConforme
- Conferência do memorial e da plantaDivergente
- Aprovação municipalPendente
Resultado e relatório
- Por que importa
- Os apontamentos precisam virar uma lista de correções que o responsável técnico consiga seguir.
- Como funciona
- Veredito em linguagem simples, o que precisa de atenção com o que fazer em cada item, documentos que faltam e próximos passos. Para ir além: relatório em Word, perguntas à IA e os Detalhes, com passo a passo e 10 abas técnicas.
- O que você recebe
- Uma lista de correções antes do protocolo, para o responsável técnico revisar.
- VereditoHá diferenças para corrigir
- Memorial, lado M-02 → M-03Corrigir 0,40 m
- RelatórioWord (.docx)
- Desdobro de lote · 16 itens
- Retificação de área · 28 itens
- Unificação · 15 itens
- Estremação · 29 itens
- Divisão de condomínio · 17 itens
- REURB · 11 itens
O que é verificado
Cada conferência diz quem a fez.
A IA lê; as conferências mais sensíveis são regras e cálculos do próprio sistema, que dão o mesmo resultado toda vez.
- Leitura por IA
- Cálculo do sistema
- Regra do sistema
Quem é dono
MatrículaProprietários atuais, fração, estado civil e regime de bens
Leitura por IACadeia dominial: a sequência de transmissões
Leitura por IAAviso quando o proprietário ou o número da matrícula não é encontrado
Regra do sistema
Dívidas e restrições
MatrículaHipotecas, alienações fiduciárias, cédulas, penhoras, indisponibilidades, usufrutos e servidões
Leitura por IACancelado só com o ato de cancelamento identificado
Regra do sistemaNota mínima de 75 com penhora, indisponibilidade ou embargo ativo; 50 com garantia ativa
Regra do sistema
Fidelidade ao documento
MatrículaCPFs, CNPJs e números de atos procurados no texto lido do PDF
Regra do sistemaTrecho de cada risco marcado como localizado ou não
Regra do sistemaAviso de documento longo demais e de arquivo que não parece uma matrícula
Regra do sistema
Medidas e geometria
ProjetoÁrea (fórmula de Gauss) e perímetro calculados pelas coordenadas
Cálculo do sistemaDistância e azimute de cada lado, comparados com a planta e o memorial
Cálculo do sistemaPoligonal que se cruza, lado de distância nula e conversão para UTM
Cálculo do sistema
Planta × memorial
Projeto16 campos comparados entre os dois documentos
Regra do sistemaValores lidos pela IA que não aparecem nos documentos são sinalizados
Regra do sistemaDados do imóvel, do responsável técnico e da ART extraídos
Leitura por IA
Vizinhos e requisitos
ProjetoNome de cada vizinho comparado em até 7 fontes
Regra do sistemaChecklist do procedimento respondido com a evidência encontrada
Leitura por IADocumentos que faltam e parecer que nunca é "compatível" com divergência aberta
Regra do sistema
Antes e depois
O trabalho repetitivo fica com o sistema. A decisão continua com você.
Conferência manual
- Ler a certidão página por página atrás de cada R- e AV-
- Conferir à mão cada lado da planta contra o memorial
- Recalcular área e perímetro numa planilha à parte
- Procurar o nome de cada vizinho em vários documentos
- Montar a lista de pendências num arquivo separado
Com o ValidaImóvel
- Atos separados por tipo, com status e o trecho de origem
- Cada lado comparado, com as diferenças destacadas
- Área e perímetro calculados pelas coordenadas
- Nomes comparados em até 7 fontes, com a diferença explicada
- Lista do que corrigir, com o documento e o que fazer
O sistema organiza e aponta; a revisão final, a assinatura e a responsabilidade continuam com o profissional.
Resultados na prática
Três casos completos para abrir agora.
Relatórios e projeto inteiros, com dados fictícios, que abrem sem cadastro. Navegue pelas abas como faria com os seus documentos.
Fazenda Santa Maria
450 ha · Luís Antônio/SP · dados fictícios
- Henrique e Beatriz Prado, 50% cada (R-3)
- Cédula rural quitada e baixada (AV-6)
- Georreferenciamento certificado no SIGEF (AV-5)
Para quem é
Escolha a sua atividade.
Cada profissão usa o ValidaImóvel de um jeito. Veja o problema que ele ataca no seu dia a dia e por onde começar.
O problema
Descobrir na véspera da escritura que falta a assinatura de um cônjuge ou que existe uma penhora.
Como o ValidaImóvel ajuda
Leia a matrícula já na captação: donos, regime de bens e ônus ativos em minutos, com um resumo pronto para enviar ao cliente.
- Donos atuais e histórico
- Dívidas, penhoras e restrições
- Resumo para WhatsApp
O problema
A due diligence começa com horas de leitura de certidões antes de qualquer análise jurídica.
Como o ValidaImóvel ajuda
Cadeia dominial, ônus com o ato de cancelamento e o trecho de origem já organizados. O assistente responde perguntas pontuais citando os atos.
- Nota de risco com o trecho de origem
- Assistente para perguntas
- Relatório em PDF
O problema
Avaliar vários imóveis, inclusive de leilão, sem tempo para ler cada matrícula com atenção.
Como o ValidaImóvel ajuda
Penhoras, hipotecas e indisponibilidades de cada matrícula, com uma nota de risco para priorizar o que merece análise mais funda.
- Dívidas, penhoras e restrições
- Nota de risco
- Explicação para quem não é da área
O problema
Uma diferença de centímetros entre planta e memorial, ou um perímetro somado errado, volta como exigência.
Como o ValidaImóvel ajuda
Área e perímetro recalculados pelas coordenadas, cada lado comparado entre planta e memorial e os vizinhos conferidos antes do protocolo.
- Área e perímetro pelas coordenadas
- Planta × memorial
- Confrontantes
O problema
Cada procedimento tem a sua lista de requisitos e documentos, e um item esquecido atrasa o processo.
Como o ValidaImóvel ajuda
Checklists de desdobro, retificação, unificação, estremação, divisão e REURB, com o que falta e o que fazer em cada item.
- Checklist do procedimento
- Documentos que faltam
- Relatório em Word
O problema
Descobrir no meio do financiamento que o imóvel já está dado em garantia.
Como o ValidaImóvel ajuda
Alienação fiduciária, hipoteca e cédulas ativas logo de início, com uma explicação escrita para o perfil de banco.
- Dívidas, penhoras e restrições
- Explicação para o banco
- Relatório em PDF
Confiança, limites e responsabilidade
Uma ferramenta de apoio que mostra de onde tirou cada informação.
Como cada resultado é feito
- A IA do Google (API Gemini) lê e interpreta os documentos.
- Regras e cálculos do próprio sistema conferem a leitura: atos e CPFs no texto, cancelamentos, nota mínima, área, perímetro, medidas e nomes.
- Cada apontamento mostra a origem: o trecho do documento, os dois valores comparados ou o item do checklist.
O que acontece com os documentos
- Envio por conexão segura (HTTPS), leitura pela IA do Google; o processamento pode ocorrer fora do Brasil.
- O ValidaImóvel não guarda o arquivo nem o relatório. O projeto fica só na aba aberta; para guardar, exporte.
- Ficam guardados a conta, os pagamentos e a contagem de uso diário (data e tipo, sem o conteúdo). A exclusão pode ser pedida a qualquer momento.
Os limites da análise
- Não consulta cartórios nem emite certidões: confere o que você envia. Para escritura, use uma certidão atualizada.
- A IA pode ler errado, sobretudo em cópias ruins. Por isso cada ponto traz a origem e os avisos de leitura incompleta.
- Não substitui o responsável técnico, o advogado nem a qualificação do Oficial de Registro.
Detalhes na Política de Privacidade e nos Termos de uso.
Preço
Um plano, os dois módulos, sem mensalidade automática.
R$ 99,90
30 dias de acesso · pagamento único · cerca de R$ 3,33 por dia
- Análise de matrícula com nota de risco
- Conferência de projetos nos 6 procedimentos
- Área e perímetro pelas coordenadas
- Planta × memorial e confrontantes
- Assistente para perguntas
- Relatórios em PDF (matrícula) e Word (projetos)
- Suporte pelo WhatsApp e por e-mail
Quer ver antes? Abra um exemplo pronto, sem cadastro.
- Pagamento
- Único, por Pix ou cartão. Sem renovação automática.
- Acesso
- 30 dias a partir da confirmação do pagamento. Renovar antes do fim soma os dias que restam.
- Uso
- Uso justo: até 30 análises de matrícula por dia. A leitura de projetos e o assistente também têm limite diário.
- Desistência
- 7 dias para desistir, com reembolso integral (art. 49 do CDC).
Como começar
- 1Crie a conta. Com e-mail e senha.
- 2Pague por Pix ou cartão. O acesso é liberado assim que o pagamento é confirmado.
- 3Envie o primeiro documento. A matrícula ou os documentos do projeto.
Dúvidas
Perguntas frequentes.
O que é o ValidaImóvel?
Uma plataforma web com dois módulos: análise de matrícula de imóvel e conferência de projetos para o Registro de Imóveis. A IA lê os documentos; o sistema confere, calcula e cruza as informações; você recebe um relatório com o que está certo, o que diverge e o que conferir.
Para quem ele foi feito?
Para quem lida com documentação de imóveis no trabalho: corretores, advogados imobiliários, compradores e investidores, engenheiros, agrimensores, topógrafos, profissionais de regularização e de crédito imobiliário.
Quais documentos posso enviar?
Na análise de matrícula, a certidão em PDF, digital ou escaneada, de até 15 MB. Na conferência de projetos, até 12 arquivos por vez em PDF, PNG, JPG, TXT, CSV, KML ou DXF, de até 15 MB cada. DWG, KMZ, XLSX e DOCX não são lidos diretamente: exporte para PDF ou, no caso de coordenadas, para CSV, TXT ou KML.
Como a inteligência artificial é usada?
A IA do Google (API Gemini) transcreve e interpreta os documentos. As conferências são feitas pelo próprio sistema, com regras e cálculos que não dependem da IA: CPFs e atos procurados no texto, cancelamento só com o ato, nota mínima por ônus ativo, área e perímetro pelas coordenadas, comparação de medidas e de nomes.
Que tipo de inconsistência ele encontra?
Na matrícula: ônus ativos, cancelamentos sem o ato correspondente, dados que a leitura não encontrou no texto e pontos para conferir. No projeto: diferenças entre planta e memorial, área ou perímetro que não batem com as coordenadas, nomes de vizinhos escritos de forma diferente, anuências faltando, requisitos do procedimento não atendidos e documentos que faltam.
O resultado substitui a revisão técnica ou jurídica?
Não. O ValidaImóvel organiza e aponta o que encontrou, sempre com a origem, para apoiar o seu trabalho. A validação do responsável técnico, a orientação de um advogado e a qualificação do Oficial de Registro continuam necessárias. Para escritura, use uma certidão de matrícula atualizada.
Quanto custa e por quanto tempo tenho acesso?
R$ 99,90 por 30 dias de acesso aos dois módulos, com pagamento único por Pix ou cartão, sem renovação automática. Se renovar antes do fim, os dias que restam são somados ao novo período.
Existe limite de uso?
Sim, um limite de uso justo: até 30 análises de matrícula por dia. A leitura de documentos na conferência de projetos e as perguntas ao assistente também têm limite diário. Os limites renovam à meia-noite (horário de Brasília).
Como acesso depois de pagar?
O acesso é liberado automaticamente quando o pagamento é confirmado. Entre com e-mail e senha e envie o primeiro documento.
Posso ver como funciona antes de pagar?
Sim. Os exemplos prontos (duas matrículas e um projeto, com dados fictícios) abrem sem cadastro. Depois de assinar, você tem 7 dias para desistir com reembolso integral.
Como meus documentos são tratados?
Os arquivos são enviados por conexão segura (HTTPS) e lidos pela IA do Google (API Gemini). O ValidaImóvel não guarda o arquivo nem o relatório: a análise fica só na sua tela e o projeto só na aba aberta. Para guardar, exporte o relatório. Os detalhes estão na Política de Privacidade.
Quanto tempo leva uma análise?
Em geral de 1 a 4 minutos por matrícula. Na conferência de projetos, alguns minutos, conforme o número e o tamanho dos documentos. Os cálculos aparecem assim que a leitura termina.
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