Como ler a matrícula de um imóvel
Guia prático para entender a certidão de matrícula: registros e averbações, quem é o dono hoje, hipotecas, penhoras e o que conferir antes de comprar.
6 min de leitura • Atualizado em • Equipe ValidaImóvel
Resposta rápida
A matrícula é a ficha oficial do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Para lê-la, comece pela descrição do imóvel, identifique o dono atual no último registro de transmissão e procure, ato por ato, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e indisponibilidades — conferindo se cada uma foi cancelada por uma averbação posterior.
O que é a matrícula do imóvel
Cada imóvel tem uma matrícula própria, com número único no cartório da região onde ele fica. Tudo o que acontece com ele juridicamente — vendas, heranças, financiamentos, penhoras — é anotado ali, em ordem cronológica (Lei 6.015/73, art. 176).
A certidão de matrícula é a cópia dessa ficha emitida pelo cartório. Pode ser pedida no balcão ou pela internet, no Serviço de Atendimento Eletrônico Compartilhado dos registradores (registradores.onr.org.br).
Cabeçalho e descrição do imóvel
No início da matrícula ficam:
- o número da matrícula, o cartório e a data de abertura;
- a descrição do imóvel: endereço, medidas, área, confrontações e, se houver, a inscrição municipal ou o cadastro rural;
- o proprietário na data de abertura e o registro anterior de onde a matrícula se originou.
Confira se a descrição bate com o imóvel que você está vendo: endereço, número, metragem e, em apartamentos, a unidade e a vaga.
Registros (R) e averbações (AV)
Depois da descrição vêm os atos, numerados em sequência: R-1, AV-2, R-3... Os registros transferem a propriedade ou criam direitos sobre o imóvel (compra e venda, hipoteca, penhora); as averbações anotam alterações e cancelamentos. Veja os detalhes em registro e averbação.
Quem é o proprietário hoje
O dono atual é quem aparece no último registro de transmissão (compra e venda, doação, partilha, adjudicação) que não foi cancelado depois. Observe:
- se há mais de um proprietário e qual a fração de cada um;
- o estado civil e o regime de bens: em regra, a venda por pessoa casada precisa da autorização do cônjuge, exceto na separação absoluta (Código Civil, art. 1.647);
- averbações posteriores de casamento, divórcio ou óbito, que mudam quem precisa assinar.
Ônus, penhoras e restrições
São os pontos que mais pesam numa compra:
- Hipoteca: o imóvel garante uma dívida; sem pagamento, o credor pode levá-lo a leilão.
- Alienação fiduciária: comum em financiamentos — até a quitação, a propriedade fica com o banco. Entenda.
- Penhora, arresto e indisponibilidade: bloqueios determinados pela Justiça ou por órgãos públicos. Veja os riscos.
- Usufruto e cláusulas: usufruto, inalienabilidade e impenhorabilidade limitam o uso ou a venda.
Para cada ônus, procure uma averbação posterior que o cancele ("cancelamento", "baixa", "quitação", citando o número do ato). Sem ela, o ônus continua valendo.
Imóveis rurais
- CCIR: cadastro do imóvel rural no INCRA.
- NIRF/ITR: número do imóvel na Receita Federal, para o imposto territorial rural.
- CAR: inscrição no Cadastro Ambiental Rural; a reserva legal e as áreas de preservação podem estar averbadas.
- Georreferenciamento: a certificação do perímetro no SIGEF/INCRA, exigida para várias operações conforme o tamanho do imóvel.
- Embargos ambientais: autuações averbadas que podem impedir financiamento e uso da área.
Perguntas frequentes
Onde fica o nome do dono na matrícula?
No último registro (R) de transmissão que não foi cancelado depois — compra e venda, doação, partilha ou adjudicação. O nome no cabeçalho é o do proprietário na abertura da matrícula, que pode já ter vendido o imóvel.
Como saber se uma hipoteca foi cancelada?
Procure uma averbação posterior que mencione o cancelamento, a baixa ou a quitação daquela hipoteca, citando o número do registro. Sem essa averbação, a hipoteca continua valendo.
A matrícula mostra dívidas de IPTU ou condomínio?
Normalmente não. Débitos de IPTU e de condomínio são conferidos em certidões da prefeitura e declaração do condomínio; só aparecem na matrícula se virarem penhora averbada.
Conteúdo informativo, não é orientação jurídica para um caso concreto. Em negócios relevantes, consulte um advogado.