Documentos e certidões para comprar um imóvel com segurança
Checklist das certidões do imóvel e dos vendedores, o que a concentração na matrícula mudou e os cuidados com imóveis rurais e em condomínio.
6 min de leitura • Atualizado em • Equipe ValidaImóvel
Resposta rápida
Antes de comprar um imóvel, peça a certidão de matrícula atualizada (com ônus), a certidão de débitos de IPTU ou ITR e a declaração de quitação do condomínio, além das certidões dos vendedores: distribuição cível, execuções fiscais, trabalhista (CNDT), federal e protestos. A lei concentra na matrícula a maioria dos riscos, mas as certidões pessoais ainda ajudam a evitar surpresas.
Certidões do imóvel
- Matrícula atualizada com ônus reais — no máximo 30 dias para a escritura (veja como pedir);
- Certidão negativa de débitos de IPTU (prefeitura) ou, se rural, certidão do ITR e o CCIR;
- Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico — as dívidas de condomínio acompanham o imóvel (Código Civil, art. 1.345);
- em imóveis rurais, também o CAR e, quando exigido, o georreferenciamento certificado no SIGEF.
Certidões dos vendedores
- distribuição cível e de execuções (Justiça Estadual) da comarca do imóvel e do domicílio dos vendedores;
- Justiça Federal e Certidão de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União (Receita Federal/PGFN);
- Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT, emitida pelo TST);
- protestos de títulos;
- documentos de estado civil (certidão de casamento ou nascimento atualizada), para saber quem precisa assinar.
O que a concentração na matrícula mudou
Desde a Lei 13.097/2015 (art. 54), vale o princípio da concentração: em regra, o comprador de boa-fé não pode ser atingido por ações e restrições que não estavam anotadas na matrícula. Há exceções (como algumas dívidas trabalhistas e fiscais e situações de insolvência do vendedor), por isso as certidões pessoais continuam recomendadas, principalmente em negócios de valor alto.
Roteiro em cinco passos
- Leia a matrícula e confirme quem são os donos e se há ônus ativos (como ler).
- Peça as certidões do imóvel e dos vendedores.
- Resolva pendências antes de pagar: quitação de financiamento, cancelamento de penhoras, débitos de IPTU e condomínio.
- Assine a escritura (ou o contrato com força de escritura, nos financiamentos) com certidão de ônus de até 30 dias.
- Registre o título na matrícula o quanto antes — só o registro transfere a propriedade.
Perguntas frequentes
Quais certidões o vendedor precisa apresentar?
As mais pedidas são: distribuição cível e de execuções, Justiça Federal, débitos federais (Receita/PGFN), trabalhista (CNDT) e protestos, além de documentos de estado civil. Para o imóvel, matrícula com ônus, IPTU ou ITR e declaração do condomínio.
A matrícula limpa basta para comprar com segurança?
Ela é o documento mais importante e, pela Lei 13.097/2015, protege o comprador de boa-fé contra o que não está anotado nela. Ainda assim, há exceções, e as certidões dos vendedores reduzem o risco.
Quem paga as certidões?
Não há regra fixa na lei: costuma ser combinado entre as partes. É comum o comprador pagar as certidões que ele mesmo pede para a própria segurança.
Conteúdo informativo, não é orientação jurídica para um caso concreto. Em negócios relevantes, consulte um advogado.