Registro e averbação na matrícula: qual a diferença
O que significam R-1, AV-2 e os demais atos da matrícula, quando cada um é usado e por que a compra só vale depois do registro.
4 min de leitura • Atualizado em • Equipe ValidaImóvel
Resposta rápida
Registro (R) é o ato que cria, transfere ou extingue direitos sobre o imóvel, como a compra e venda, a hipoteca e a penhora. Averbação (AV) anota alterações e cancelamentos, como uma construção, um casamento ou a baixa de uma hipoteca. Os dois seguem a mesma numeração na matrícula (R-1, AV-2, R-3...), e a propriedade só passa ao comprador com o registro da escritura.
O que é registro (R)
Os registros estão listados no art. 167, I, da Lei 6.015/73. São os atos que constituem, transferem, modificam ou extinguem direitos reais sobre o imóvel, por exemplo:
- compra e venda, doação, permuta, partilha em inventário ou divórcio;
- hipoteca e alienação fiduciária em garantia;
- penhora, arresto e sequestro;
- usufruto, servidão e direito de superfície.
O que é averbação (AV)
As averbações (art. 167, II, da mesma lei) anotam fatos que alteram ou complementam o que já está registrado:
- construção, demolição ou reforma (habite-se);
- casamento, separação, divórcio e óbito dos proprietários;
- mudança de nome da rua ou de numeração;
- cancelamento de hipoteca, de alienação fiduciária ou de penhora.
Como funciona a numeração
Cada lançamento recebe a letra R (registro) ou AV (averbação), seguida de um número de ordem e do número da matrícula (Lei 6.015/73, art. 232). A ordem é única para os dois tipos, por isso é comum ver R-1, AV-2, AV-3, R-4. Uma averbação de cancelamento sempre cita o número do ato que cancela — é assim que se confirma que um ônus foi baixado.
Por que a escritura não basta
A propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245). Enquanto a escritura não é registrada, o vendedor continua sendo o dono perante todos — e dívidas dele podem atingir o imóvel. Por isso, depois de assinar, registre a escritura o quanto antes.
Perguntas frequentes
O que significa R-1 na matrícula?
É o primeiro ato de registro daquela matrícula. O "R" indica registro (que cria ou transfere direitos) e o número indica a ordem do lançamento.
Averbação de cancelamento apaga o registro antigo?
Não apaga: o registro antigo continua visível na matrícula, mas a averbação de cancelamento indica que ele deixou de produzir efeitos.
Comprei com escritura e não registrei. Sou o dono?
Perante terceiros, não. Pelo Código Civil (art. 1.245), a propriedade só se transfere com o registro. Até lá, o vendedor continua como proprietário na matrícula.
Conteúdo informativo, não é orientação jurídica para um caso concreto. Em negócios relevantes, consulte um advogado.